各资产评估机构：
征收补偿涉及征地房屋补偿当事人合法权益和社会公共利益，关系到社会稳定和发展。近年来，我市资产评估机构积极参与征收补偿评估业务，出具资产评估报告，为保障公共项目顺利实施，促进社会经济发展作出了积极贡献。为进一步提高资产评估机构执行征收补偿评估业务的执业质量，防范执业风险，结合征收补偿工作新情况、新要求，温州市注册会计师协会资产评估师专业技术指导委员会特别提示资产评估机构及资产评估专业人员在开展征收补偿评估时关注以下风险：
一、业务承接风险
不少征收补偿评估业务在承接前已出现风险苗头，如：前期实施多次评估流程，历经多家评估机构；由非征收实施单位委托；被征收人对补偿金额存在不合理诉求；被征收人与征收实施单位矛盾较大；现场勘察实施难度大。评估机构在承接业务前，应充分了解项目背景、可能存在的风险点和难点，审慎判断后决定是否承接。
二、职业道德风险
征收补偿资产评估业务往往涉及多方利益，评估机构和评估人员面临诸多职业道德风险。如：评估机构与征收单位、被征收人或其他相关当事人存在经济利益关联、人员关联或者业务关联，可能影响独立性；部分被征收人为实现自身利益诉求，对评估人员进行利益诱惑或施加其他非正常影响，导致评估人员行为失范，甚至构成“权钱交易”等严重后果。评估机构和资产评估师应严格遵守资产评估师职业道德准则，从实质上和形式上保持独立性，不得因任何利害关系影响其客观性。
三、专业能力风险
征收补偿评估业务对评估人员的专业能力和执业经验有着较高要求。项目涉及的资产种类繁多、千差万别，其中不乏一些特殊类型资产，如水坝、大型炉窑、大型生产流水线、管道沟槽等，此类特殊资产价值较高，需定制安装，隐蔽工程较多，合理定价存在诸多难点。若被征收人主观配合意愿不足，提供资料的真实性、完整性受限，则评估难度更大，对评估人员专业能力要求更高。评估机构日常要重视专业人才培养和实务经验积累，提升能力，练好内功。
四、组织实施风险
征收补偿评估业务通常具有时间紧迫、批量委托的特点。当征收项目涉及的企业和个人户数多、资产量大时，评估机构的组织协调、进度管理、质量控制等方面能力会面临更高的要求。评估机构在承接业务后，应做好统筹人员调配，组织业务培训，强化时间管理，加强质量复核。
五、现场勘察程序履行风险
因客观条件限制，征收补偿评估业务常见现场勘察程序履行困难的情形，如：被征收人不配合勘察，不对勘察记录书面确认。评估机构要重点关注现场勘察程序的充分履行和留痕，保留必要的文字、语音、照片、影像等资料，以书面形式记录勘察的时间、地点、过程、结果等。若勘察时被征收人不在现场，或者不予配合确认勘察记录，应要求在场的其他相关当事人确认，同时，详细记录现场情况，收集必要的证据资料，并在资产评估报告中予以披露。因现场勘察程序受限，可能对评估结论产生重大影响或者无法判断其影响程度的，评估机构应适时终止该业务。
六、收集资料及评定估算程序履行风险
因客观条件限制，征收补偿评估业务常见收集资料难，如：被征收人未提供必要的评估资料，包括设备的合同、发票、付款凭证等，建（构）筑物的预决算资料、图纸等；或提供的评估资料真实性、完整性、合法性存疑。资料收集不完整，进一步影响评定估算的可靠性。评估机构应充分考虑重要评估资料缺失对评估结论的影响，以及相应的弥补措施，建议由相关当事人对提供的资料进行书面确认。此外，评估机构应重视取价资料、关键评估参数取值依据及计算过程在底稿中留痕。
七、评估报告披露不到位风险
目前，各级政府针对征收领域已印发有《国有土地上房屋征收与补偿条例》、房屋征收评估管理及房屋征收评估技术规范等规范性文件，为评估提供了法律依据。同时，也明确了被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，具有向评估机构申请复核评估的权利；对复核结果有异议的，具有向本市房屋征收房地产价格评估专家委员会申请鉴定的权利，为评估报告的异议处理指明了路径。但当前部分评估机构出具的征收补偿评估报告存在评估依据不完整、救济途径未披露等情况，影响报告使用人正确理解和使用评估结论。因此，评估机构应将房屋征收与补偿管理、房屋征收评估管理规定及房屋征收评估技术规范等规范性文件列入评估依据，并在报告中明确告知明确救济途径，提高报告的规范性。
八、征收实施单位带来的风险
当地政府主导的征收项目，特别是涉及重点建设工程的征收项目，往往需要在规定时间内完成签约。压力层层传导之下，评估机构为配合完成签约任务，满足被征收人的不合理要求，导致程序执行失范，执业风险高企。评估机构应充分意识到该做法的巨大风险和严重后果，守住底线，防范国有资产流失，维护社会公平公正。
九、被征收人带来的风险
部分被征收人因不满意补偿金额或未达其他诉求，妨碍评估程序正常履行，拒绝评估人员进场勘察，不提供任何必要的配合。部分被征收人通过各种手段对评估机构进行施压，给评估机构增加了潜在的执业风险和高昂的执业成本。评估机构应平和、理性地向被征收人做好解释工作，切勿激化矛盾；同时，重点检视自身程序履行是否到位，工作底稿是否真实完整、记录清晰。
十、社会舆论带来的风险
房屋征收涉及社会稳定风险问题，尤其在当今自媒体高度发达的时代，一旦征收补偿过程中出现一点波折，相关当事人可能通过各种途径传播信息，进一步加剧社会矛盾。资产评估机构作为征收项目的参与方，也可能因此卷入社会舆论事件中。因此，评估机构与评估人员日常应严格遵守法律法规，恪守行为规范和执业准则，勤勉尽责，谨言慎行；发生社会舆论事件时，积极合理应对，并及时向主管部门及行业协会汇报。
本风险提示仅供资产评估机构及资产评估专业人员执业时参考。征收补偿评估业务风险不限于上述内容，资产评估机构应将风险意识贯穿始终，以相关法律法规、资产评估准则规定为准绳，在执业中结合项目实际情况进行职业判断。
温州市注册会计师协会资产评估专业技术指导委员会
2025年6月27日
